公共住宅應出售？ NO! 張金鶚：出租才能遏炒作
國外政府蓋的public housing（公共住宅）都是出租，沒有出售， 政府必須照顧人民住的權利，並讓土地未來的上漲利益歸於社會所有 ，才是公共住宅的真諦。機場捷運林口A7站合宜住宅應全部「出租」 的道理非常明顯。
出租住宅分為二種：1.一般出租住宅；2.弱勢出租住宅。前者是指 一般家庭的出租住宅，台灣的出租住宅只有1成，而在世界各大城市 ，如紐約、東京，出租住宅高達4成，北歐更高。
後者是為了照顧弱勢族群而蓋的租用住宅。弱勢又分為二類，一為 經濟上的弱勢，家庭收入偏低，經濟無法自立；二為社會上的弱勢， 例如，老年、單親家庭、愛滋病、殘障，不是完全沒有錢，但不受歡 迎，社會不願意把房子租給他們，例如，不願意租給老人，怕萬一死 在房子裡；不租給單親家庭，怕吵架多。
我國政府的住宅政策一直很混亂，政府蓋的國宅都賣斷，只有以前 有幾千戶賣不掉，改為出租，占0.6％，非常低。一來因為政府沒有 提供，二來因為出租制度沒有建立起來。
這次因為5都選舉，出現「社會住宅」運動，台北市長郝龍斌宣布 政府蓋的出租住宅要占全台北市房屋的5％，那是4、5萬戶，但是郝 市長也講不清楚到底要蓋多少戶。另外在住宅法草案中，中央政府也 說，未來會有「社會住宅」，但是至今也講不清楚政策。
台灣的空屋率非常高，10年前為10％，這幾年因為房價飆漲，投資 客買賣房子，預期會有高報酬的資本利得，又加上房屋稅和地價稅非 常低，持有土地和房子的成本很低，所以買房子不出租，寧願空在那 裡，空屋率快速上漲。估計全台的空屋率高達20％，台北市空屋率1 5％，若以台北市平均1戶700萬，房屋80萬戶，空屋15萬戶，銀行的 年息2％，估計台北市每年浪費168億元的利息，社會資源嚴重浪費， 全國所浪費的資源更可觀。
政府不能因為出租住宅的管理麻煩，管理成本高，就要賣斷；就好 像國有土地的管理困難，就要賣斷嗎？這邏輯不通。
而且A7合宜住宅如果賣斷，不是打壓台北市的房價，而是帶動炒作 房價。台北市的房價高，不是供給不夠的問題，因此不是由增加供給 可以解決，又A7合宜住宅第一期只蓋2,000戶，規模很小，民間蓋的 每一個推案都比這個量大，所以A7住宅即使都賣光也不能降低房價。
又真正的弱勢，根本買不起合宜住宅，只能賣給手中有一點錢，政 府變成是照顧相對有錢的人，未來他們又可以賺土地上漲的資本利得 ，此邏輯更不通。
A7合宜住宅賣斷，不論賣得好，或賣不好，政府已註定都會被罵。 因為賣得好，代表價格低，買到的人有利可圖，好像中了樂透彩，雖 然政府要鎖5年，但「上有政策，下有對策」，買到的人就有賺頭， 一定轉手就會賣掉，變成炒作的本錢，轉為投機，政府一定會被罵。 如果賣不好，代表價格太高，或者以前國宅品質不佳問題又重現，一 大堆國宅賣不掉，浪費社會資源，政府也會被罵。
而且林口一帶本來就有很多建案，台北市的房屋都壓抑不下來，再 賣個2,000戶，也不會有作用，不但不能解決問題，不能降低房價， 也不能照顧社會弱勢族群，反而製造更多問題。社會恐會認為政府助 漲房價，只在幫財團解套，所以奉勸政院趕快懸崖勒馬，早日回頭是 岸。
由此可見，A7合宜住宅應全部出租，優先照顧既是「經濟弱勢」且 是「社會弱勢」者；第二，看是這二個弱勢要照顧哪一個。
此外，透過出租國宅，政府可以早日建立出租住宅的管理制度。在 國外出租的房子和買的房子，品質差不多，台灣的出租房子的品質很 差，因為怕遇到不好的房客。這些都可以解決，例如，成立包租公司 ，有好的契約、公正的司法，讓民間房子願意提供出租，買不起房子 的人可以租房子，有好房子住，如此一來，社會資源就可以充分運用 。
文章來源：工商時報
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